全球资管巨头30亿“抄底”中国房地产，释放市场新信号

发布于：2025-07-26 阅读：0

近期，施罗德资本与西子国际合作组建30亿私募房地产基金，聚焦长三角。政策松绑、资产价值洼地等因素吸引外资，投资从增量开发转存量运营，消费基础设施成新风口，预示中国房地产将深度重构。

在全球资本市场的聚光灯下，中国房地产正迎来一场前所未有的外资“抄底”热潮。2025年，全球顶级资产管理公司施罗德资本与浙江民营企业西子国际宣布组建30亿元人民币的私募房地产基金。这一举措并非偶然，而是有着深刻的市场背景和战略考量。

外资抄底

政策松绑为外资入场扫清了障碍。2025年6月，国家外汇管理局发布新规，删除了“外资结汇资金不得购买非自用住宅性质房产”的条款。这意味着外资可以自由投资酒店、商铺、写字楼等商业地产，跨境资本通道全面打开。上海舜晟建设集团以6.597亿元收购原价超16亿的泰禾大厦，折价率高达59%，凸显了核心资产的“捡漏”机遇。

估值洼地与回报率优势也是吸引外资的重要因素。长三角核心写字楼资本化率从2021年的3.2%升至4.8%，显著高于欧美主要城市。戴德梁行数据显示，2025年上半年上海大宗交易额达158亿元，写字楼占比62%，外资参与度同比提升35%。

施罗德资本与西子国际的合作，是外资布局中国房地产的一个典型案例。施罗德资本管理资产达937亿美元，在全球拥有超850处物业的丰富管理经验，1994年首次布局中国内地市场。西子国际则是一家以电梯及停车设备制造为主的民营企业，具备雄厚资金实力以及丰富的房地产投资和开发经验。

中国房地产

双方合作的基金将重点投资两类项目。一是核心稳定型物业，如上海静徕坊，该项目此前历经多次易主，2024年西子国际以10亿元收购。引入智能楼宇系统后，可降耗20%，通过优化运营提升净租金收入。二是潜力改造型项目，如老旧商场、工业厂房等非标资产，通过“商改办”“工改租”等模式释放增值空间。

消费基础设施成为外资眼中的新蓝海。政策层面，消费类基础设施REITs的推进正在重塑市场格局。2025年初，大家保险联合加拿大退休金计划投资委员会以12.9亿元收购4个核心城市购物中心股权。施罗德与西子国际的基金计划将20%资金投向物流仓储升级、新型社区商业等领域，反映出外资对消费升级长期趋势的看好。

外资的大规模入场正在加速中国房地产行业的结构性变革。行业正在经历从“增量开发”到“存量运营”的根本性转变。金融工具创新为外资退出提供了通道，截至2025年7月，中国已有45只公募REITs上市。施罗德资本正与监管部门沟通，探索将消费类基础设施纳入REITs底层资产池，若成功落地，将形成“私募基金收购 - 资产改造升级 - REITs退出”的完整闭环。

长三角

在城市更新领域，外资带来了国际经验与本土智慧的融合。在长三角一体化国家战略下，城市更新已从“大拆大建”转向“有机更新”。施罗德与西子国际的基金计划在南京、杭州等城市投资历史街区改造项目，通过保留建筑风貌、植入文化业态的方式提升资产价值。

全球资管巨头“抄底”中国房地产的趋势已经形成，并且在短期内难以逆转。这一现象不仅反映了国际资本对中国经济长期发展的信心，也预示着中国房地产行业将迎来深度重构与价值重估。对于投资者而言，当前的市场调整期或许正是布局长期价值的最佳窗口。

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